房企凛冬将至!活下去,真的不仅仅是一句口号!

宝万之争尘埃落定后,万科的新闻似乎就再也没消停过,2018年的万科,故事很多。

开年时王石卸任独立董事,“王石时代”最终落幕,专注住宅、深耕项目、使用杠杆谨慎的万科成为历史。今天的万科和其他中国房地产龙头企业一样,正在准备迎接全行业的凛冬。

万科开始“恒大化”

变化始于2016年,当年九月开始,万科开始大规模拿地,激进扩张,而且呈现加速态势。今年上半年万科荣膺房企拿地的亚军,下半年高速扩张势头不减。

10月9日,万科斥资32.34亿元收购华夏幸福旗下5家公司部分股权,获得位于河北涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地,总用地面积约33.93万平方米,均为住宅用地。11月6日,万科又收购了海航旗下广东兴华实业有限公司100%股权,转让价款约10.35亿元,加上一笔5.47亿元的原股东贷款,交易价款合计为15.82亿元。11月10日,公告称,嘉凯城将旗下5家公司股权出让给万科,交易价格为3.55亿元,以及约30亿元的股东债权款,合计约33.58亿元。

一个月耗资超80亿元并购,创造了万科的历史纪录。有人戏称,万科开始“恒大化”。

激进扩张的直接后果是,万科的负债急剧上升。截至今年9月底,公司负债总额达到12163.30亿元,首次超过万亿,资产负债率超过80%。

按惯例,任何房地产相关的数据都会被舆论夸张解读,“万科万亿债务相当于XXX国”之类的耸人听闻立刻出笼,言内言外都是要出事的意思。外行说外行话赢得外行们的掌声,一向是中国房地产行业评论的主流。

房地产企业是资金密集型企业,尤其是在中国房地产预售制度下,商品房预售算负债,竣工后才算收入——王健林公开解释过。

单凭负债率并不能衡量房地产企业“健康状况”,万科的负债率在中国房企TOP10中并不高。而且,中国A股上市企业近几年的平均负债率在60%上下,“去杠杆”到今年也有50%。

万科为何此时开始“跑马圈地”

负债率直接表征的是企业的扩张速度,当下房企TOP10的负债率谈不上异常,“负可敌国”本身没有看点。真正的看点是:万科一面高喊“活下去”、一面加杠杆扩张的做法。

但其实,大型房企在政府加强调控期间积极圈地,做大资产、提高融资规模,也算不上什么新鲜事了,前几轮的房地产调控中都出现过。比如08年后央企纷纷出动“跑马圈地”,就曾引发社会广泛议论。

只不过万科在前几轮的表现并不瞩目,一方面是出于企业战略思路,另一方面也是“国有民营”的特殊资本结构使然。而且,前几轮调控的周期都不长,以万科多年积累的体量没有生死之忧,成就了万科低负债经营的美誉。

“越调控越拿地扩张”的逻辑不复杂,因为调控压力使得拿地成本降低,而且土地供应量相应地也在下降。待调控结束时,出现一轮供给稀缺,“家里有余粮”的龙头企业就能吃到甜头了。

另一方面,中国房地产调控总是紧跟在“货币放水”之后,调控手段的标配则是金融收紧口子。金融池子里盆满钵满,关键看“水”放给谁。央企无疑是首选,手握资产筹码的龙头企业也很有优势。

在资金密集的房地产行业里,这种分化特别明显。“天凉须加衣”,龙头们也不能闲着,毕竟背景再好,真金白银的资产也得备上。否则背景再好,金融机构也不能白给融资。

因此,今年万科激进拿地的举措在业内并不奇怪。那么,这和“活下去”是什么关系呢?没有冲突,逻辑是一致的。

这轮调控与过去有几点不同。

首先,对非地产类的央企进行了限制,“搅混水”的早早出局。过去几轮都出现了调控期间“频爆地王”的违和场景,就是因为这类央企不务正业,直接进场或充当“影子银行”间接输血。

其次,本轮调控时间长、力度大,造成的压力也不同往常。时间长造成的资金成本增加显而易见,加上“限购、限贷、限价、限售”的大力干预,两种因素以乘数关系叠加,对房企的资金周转率构成的压力已经不是倍增的问题——而资金周转率才是房企的生命线。

再有,房地产和地方财政的关系密切,这一点从“土地财政”的提法中就可以看出来。而这次调控对地方政府财政扩张的严厉压制,大基建、大开发的模式停摆,由政府隐形债务支撑的房地产项目难以为继。

这种泰山压顶的局面下,“大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米”的收购、兼并考验着房企的生存。一部分房企要选择出货离场,那就得有接盘侠配合。万科11月份收购嘉凯城的项目前,就传出了嘉凯城“抛弃房地产”的消息——不意外,嘉凯城在黄金时代、白银时代的表现都差强人意,何况现在的环境呢?

“大鱼”和“小鱼”只是相对而言,不要以为龙头就很稳,均不见融创收万达?所以万科此时的扩张确实有“活下去”的动机。

施工安全恐怕只是万科的冰山一角

扩张是必然选择,不等于扩张就会成功,近期万科的工地事故频发就暴露出一些问题。

从宝万之争开始至今,万科发生了沧海桑田式的变化。资本结构、管理团队、公司战略都出现了巨大的调整,不可能万事顺遂,大幅扩张需要管理体系的调整去匹配,施工现场的安全问题恐怕只是冰山一角。

这轮调控背景下各家房地产巨头或多或少都有业务调整的举措,也都在调整过程中遭遇了困难。最富戏剧性的场面是,融创、恒大的产业结构布局居然都遭遇了贾跃亭,孙宏斌收购乐视“跳坑”在先,许家印差点也掉坑里了。由此可见,即便是房地产龙头企业,要转型升级、调整布局,绝非易事。

万科也有业务业务调整的动作,只是没有大幅跨界的“狗血剧情”。2016年在北京百亿拿地块试水自持长租房模式。今年正式推出“翡翠书院”,因“十年租金180万一次付清”的天价受到了舆论的批评,而资金回报率仅3%,可谓“口碑、票房双仆街”。

“内伤”未必比孙宏斌在乐视上烧掉的15亿要轻多少。“专注住宅”到长租房,看上去只有一步之遥,却是差之千里,业态多元化谈何容易!

大有大的难处,巨头们的转型之路何其难哉。

“专注住宅”也不易操作,企业真实的经营状况要要看市场表现,而不是纸面上的数据。10月10日,万科厦门白鹭郡项目“退款百万”轰动一时,虽然事后万科官方出面澄清说是没有100万,而是20万补偿云云,但至少可以确定退款、降价并非空穴来风。

11月底的深圳万科星园项目发生业主“房贷利息维权“,业主指责万科是为了完成回笼资金指标而与个别银行联手,统一利率为上浮15%。这一事件还未最终解决。

万科需要快速回笼资金的消息早已公开。在九月份的例会上,郁亮反复强调对回款6300亿的目标,甚至称“如果6300亿元回款目标没达成,我们所有的业务都可以停。”

活下去真正的指向就是回款,这和万科九月份以来的市场行为完全吻合。白鹭郡以退款降价后,一日售罄,获得成功。而星城项目的后续还有待观察,如果以业主全赢告终,那么房企捆绑房贷利率销售的模式将受到巨大冲击。这对房地产商的影响并不小。

当然,急于回款的绝非万科一家。资金周转的生命线是任何一家房企都要坚守的,无论大小。但这还不是万科们最大的风险所在。真正的问题出在市场基本面。

多年来公众对房价过高的诟病,本质上是收入和房价不匹配所致。舆论关注的焦点一直在“降房价”,却忽视了国民收入增长严重滞后才是最大的“雷”。在经济发展势头较好时,这颗“雷”还不至于引爆。而在经济下滑压力加剧的情况下,就很难说了。

个人的投资意愿取决于对未来收益的信心,投资能力取决于收入水平。信心可能还有点“虚”,而能力是实打实的。如果后者出现问题,便是整个房地产业的危机。

房价有多少下跌的空间?

因此,万科还要沿着“活下去”的道路继续前行,其他房地产巨头的境况也大同小异。

房企的冬天会不会是房价的冬天呢?期待房企大打“价格战”,以满足所谓“刚需”,是很多关注者的心态,也是部分评论者积极迎合的。

问题在于,“价格战”和谁打?3月22日消息,国内多家权威机构联合发布《2018中国房地产百强企业研究报告》显示,房地产百强企业市场份额快速上升至47.7%,较上年提高7.9个百分点,行业集中度加速提升。而TOP100的榜单又是向前三十名集中,很可能“中小房地产企业”会在不久的将来成为历史名词。

产业集中度直接影响到企业间的竞争策略。“大鱼吃小鱼”时,价格战是巨头们的制胜利器,我损一指换你一命。池子里只剩巨鳄时,游戏规则一定会发生变化。巨头们达到“大到不能倒”的程度时,争夺的主战场在金融领域,而不是市场里割肉卖血的价格战。何况还有我国特殊的土地供应机制呢?

值得注意的是,不同于过去历次调控周期,这一次房地产市场能否真正回暖不仅取决于调控政策松绑,而是取决于中国经济的基本面,最主要、最直接的因素是国民实际收入的状况。

凛冬将至,没有悬念。悬念是,春天还有多远呢?