末日降临!这些人将被迫退出楼市

还有20天,我们就要挥手告别2018年,而这一年对于房企们来说,无疑是漫长而难熬的……

自731政治局会议以来,“坚决遏制房价上涨”的严厉措辞,浇灭了市场对楼市的预期,随之而来的密集调控更是令人不得喘息。今年下半年,以地产为主业的国企和央企都在积极转让盈利能力较差的项目公司股权,而那些500名开外的中小房企呢?可能都来不及告别。

 

1

 

房地产行业是暴利,这没什么好怀疑的,看看中国首富都是干啥的。房企的销售额从百亿到千亿,从千亿到万亿,房价是不是过高永远不在考虑范围之内,规模大不大才是终极追求目标。

房地产市场是属于冒险者的战场,厌恶风险的保守者会死的很惨。在房地产的黄金十年里,聪明的房企都在疯狂地拿地,疯狂地扩张,疯狂地追求规模化,而现在,它们都活的好好的。

末日降临!这些人将被迫退出楼市

 

为什么要追求规模化,这是一个老生常谈的话题,但是为了探究房企的经营模式,还是要说一下。

首先,抛开国企不谈(国企央企具有先天优势),民企的规模化直接决定了它的融资能力和融资成本,银行给不给你贷款,看的就是你的销售规模。有人可能会感到疑惑,银行是傻子吗,房企那么高的杠杆率,那么高的负债率,凭什么信任它给它贷款,其实债务的本质也是建立在信任的基础之上的,用负债的多少来衡量一个企业的实力是有道理的,况且,即便房企破产了,还有土地和房产抵押在这里,换成实业可能连裤衩子都不剩。

其次,规模化可以增强房企抵御风险的能力,对于全国各地都有布局的房企来说,它们面对突如其来的政策调控,拥有更大的调整空间。一二线城市限购限价,我们就去卖三四线的房子,商铺公寓不让搞,我们就去卖住宅,如果啥都不让卖,我们还可以搞多元化,新能源汽车啦、养老地产啦、医疗地产啦什么的,反正讲个故事先把钱融了、把地圈了,其它的再说。

最后,当一个房企达到千亿、万亿的规模时,它就很难倒下了,甚至说不能倒下了,因为它关系到方方面面,太多人的利益,大到它的原材料供应商和一些合作伙伴,小到旗下房产的购房者,都是其加杠杆的助推手,当大家都是拴在一根绳上的蚂蚱时,也只能“一方有难八方支援”。

所以,在过去的黄金十年里,房企追求规模就是真理,高周转就是牛逼,但以上的种种都是建立在国家经济上行,销售利润足以支付利息的情况下才能够完成的,现在敢这么玩的不是疯子就是傻子。

 

2

 

所以我一直认为,头部房企都不是建筑界的高手,而是金融圈的老流氓。房子建的再好有什么用,没有规模就没有江湖地位,没有江湖地位就融不到资金,融不到资金就拍不到越来越昂贵的地皮……

在国内经济下行,金融去杠杆的趋势下,首先就要拿房地产开刀,因为就属你泡沫大,风险高。在一系列的限购、限售、限价、限贷的调控手段下,房企的资金回笼变得极为困难,资金回笼慢就融资吧,可国家又加强了金融监管力度,融资渠道逐步收紧,于是房企没钱了。

在房企这样一个高杠杆经营模式下,任何一环出现问题都是致命的,而最为致命的是人们对房地产的预期正在悄然回落,我们说债务是建立在信任基础之上的,当信任消失时,短时间内盖起的摩天大楼就会瞬间倒塌,可以说是来的快去得也快。

因此2018年是每个房地产人都会铭记的一年,这一年是真的难熬。大房企在寒冬中瑟瑟发抖,小房企直接卖项目,卖股权,甚至卖身。

末日降临!这些人将被迫退出楼市

 

 

3

 

据中国证券报报道,今年下半年以来,房企并购整合频繁,有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。上市公司方面,Wind数据显示,今年6月以来,上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购,披露交易规模达到489亿元。不过近期的产权交易信息显示,以地产为主业的国企和央企也正积极转让盈利能力较差的项目公司股权。

克而瑞数据显示,碧桂园、万科、恒大和融创前11月总销售额超过2万亿元。截至11月,销售超过千亿的房企已有25家,到年底可能会超过30家,同比去年几近翻倍;其他各梯队的销售金额入榜门槛,也明显提高,行业集中度进一步提升。

在2018中城联盟论坛上,旭辉董事长林中提出了“三个规模”的概念。他说,在主流的地产开发领域里面,存在着三个规模:

生存规模,能让你活下来,生存规模现在是1000亿;竞争规模,你在市场上有领先,你的规模使你有更大的竞争能力,带来资源、土地、资金、人才的配置,竞争规模现在是3000亿;发展规模,你已经在行业内领先,你具有整合这种产业价值链的能力,你有向产业链延伸和非产业延伸的发展空间,发展规模现在是5000亿。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为,房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展,90%的中小房企会退出地产项目。到2020年,20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。

无论是大环境还是以上数据的显示,中小房企都难逃离场的命运,房地产行业也永远告别了高速增长的时代。在未来,房地产市场“寡头化”又会带给购房者怎样的购房体验,敬请期待。