投资性房地产增值税与所得税处理

  

什么是投资性房地产?
 
投资性房地产按照会计准则的规定,主要分三大类。第一类是已经出租的土地使用权,第二个是准备持有增值后再转让的土地使用权,第三个是已经出租的建筑物★。接下来说的增值税和企业所得税处理,也主要是按照这三大类来具体说明•。
 
1、投资性房地产增值税处理
 
增值税进项方面
 
对于土地使用权,如果购进时间是2016年5月1号以前购进的,那么增值税就不存在进项。如果是2016年5月1号以后购进的,那么就存在进项,但只要土地使用权不是用来作为简易方面的,那么同样完全可以直接当期进行抵扣。因为出租土地使用权也可能产生会简易计税,如果不是简易计税,那么购进出租的土地是首先购进,购进之后,然后再直接出租,这时候进项就直接可以抵扣。第二个就是购进土地之后,准备持有增值后再转让,这种情况下,正常也是可以全额抵扣增值税进项。
 
关于土地使用权相对来说比较简单,重点要提一下的是已经出租的建筑物,即固定资产不动产的出租。由于在会计上的话,它是作为投资性房地产进行处理的,依据不动产进项税额分期抵扣暂行办法,第二条规定了在会计制度上按固定资产核算的不动产才会按照第一年60%,第二年40%抵扣进项税额,也就是说在会计上,如果不是按照固定资产核算的话,那么就不需要分两年抵扣△。
 
比如一个企业,购进价格1000万房产,进项税是1000万,如果会计上是把它作为固定资产核算的话,那么这1000万就要分两年进行抵扣,但是如果会计上这1000万不是直接作为固定资产,而作为投资性房地产,比如把它购进的房屋出租,然后把它作为投资性房地产出租的。在这种情况下,就不存在分两年抵扣,而是直接一年全额,也就是1000万进项税全额抵扣。
 
增值税销项方面
 
对于建筑,也就是对于房屋的投资性房地产,分为两类•。
 
第一类是按照纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的规定,出租的是2016年4月30号前取得的不动产的话,可以选择简易计税,按照5%的征收率计算;如果是2015年5月1号以后取得的不动产,就直接适用一般计税方法,不存在简易计税。比如有一个房地产,是2016年4月4月进的,然后2016年7月再销售,那么它可以采用简易计税,如果销售的时候是1000万,那么就直接将不含税的1000万乘以5%。
 
第二种是直接的。如果是2016年7月份购进的,然后10月份再出租,那么就直接按一般计税方法,即11%,所以就是将不含税价的1000万乘以11%计算。这是如果购进房产的是一般纳税人,然后出租的情况下。一般来说一个企业如果多数都是投资性房地产,基本这个企业都是一般纳税人,小规模相对来说应该是非常少的▲。在这里也提一下,虽然小规模少,但如果是小规模纳税人,其出租一般的也都是按简易5%征收率。
 
土地使用权方面,按照财税[2016]47号文规定,纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用,按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。这里专门规定了纳税人转让的是2016年4月30日前取得的土地使用权的,可以选择简易计税方法。已取得的全部价款和价外费用减去取得的土地使用权的原价之后作为销售额按照5%的征收率计算缴纳增值税。这相对比较简单,也就是说你如果是出租土地使用权的话,那么就参照前面的不动产,也就是一般纳税人,分两种,一种是正常的11%,如果是4月30号以前就按5%的简易计税。增值税的处理相对来说没什么争议,政策上相对都比较明确★。
 
2、投资性房地产所得税处理
 
企业所得税上的处理比较有争议,是今天专门跟大家说的一个重点。
 
投资性房地产有两种,一种是采用成本计量的,另外一种是采用公允价值计量的。成本计量就是投资性房地产在账上是正常计提折旧的。这种和正常的固定资产的企业所得税的处理是一样的。
 
这里主要说说以公允价值计量的投资性房地产的企业所得税处理▽。因为以公允价值计量的投资性房地产的账上是不存在计提折旧的,那么它的折旧到底能不能税前扣除?比方说有一个投资性房地产,假设公允价是100万,如果按照正常的作为固定资产,按20年计提折旧,那么1年就5万的折旧。这是正常的情况下按固定资产的,但是如果是按照公允价值计量,就不存在折旧, 5万的折旧账上是没有的,那么没有的情况下,在计算企业所得税的时候,这5万是不是就不允许税前扣除?
 
全国几个地方的口径
 
先说一下全国几个地方的口径。全国主要是分两种,一个就是认为账上的投资性房地产没有计提折旧,所以就不允许扣除。另外一个观点就是认为账上计提了折旧,所以就允许扣除=。
 
像无锡、北京▽、青岛这三个地方,他们在自己的网站答疑,还有内部的一些解答当中都是认为因为账上没有计提折旧,所以就不允许税前扣除。然而像天津☆、广州,还有总局的一次答疑,12366答疑咨询里面是认可允许税前扣除的。
 
这里把几个地方的口径跟大家说一下。北京是在12年12月份内部资料的一个内部检查里面,问道企业以公允价值计量的投资性房地产的,能否计算折旧,从所得税税前扣除。当时回答的是企业以公允价值计量的投资性房地产,在会计处理中不计提折旧,没有确认折旧年限,与企业所得税法实施条例规定的固定资产或无形资产的特殊条件不相符,因此不得计算折旧从税前扣除。
 
无锡国税在企业所得税答疑中,2017年3月份的一个答疑里问了一个问题,也就是以公允价值计量的投资性房地产能不能税前扣除,回答是以公允价值计量的投资性房地产,会计上未计提折旧,在所得税汇算清缴时的,不得作纳税调减处理◆。在资产转让和处置时,按转让收入减去计税基础后并入应纳税所得额。就是说折旧不允许扣,因为账上没有计提折旧,然后当把资产转让掉的时候,把转让收入减掉资产的价值计算收益☆。
 
天津在2013年2月一个所得税清缴问题解答里面说了,关于采用公允价值计量的投资性房地产,会计上不计提折旧,税务处理时,可以按照历史成本法,按照企业所得税法和实施条例计算的折旧年限进行税前扣除,计算的折旧额可以通过填写申报表进行调整◆。就是说采用公允价值计量的话,会计上在账上没有计提折旧,比方说,前面说的100万,正常的按照税法如果是20年,那你自己可以直接的在申报表里面进行调整,也就是每年5万块钱,这5万在申报表里增加了,你可以调整之后再进行税前扣除,也就是允许折旧税前扣除。
 
在2013年5月份的时候,有人在12366提问,按公允价值计量的投资性房地产,根据会计准则规定是不用计提折旧的,请问投资性房地产能不能按直线法计算折旧,做纳税调减处理。国家税务总局在12366答疑里面就说,根据总局2009年汇算清缴通知国税函[2010]148号规定,企业所得税法规定不明确的,在没有明确规定之前,按企业财务会计规定计算。据此,企业按公允价值计量的投资性房地产,按会计规定不计提折旧,但在计算应纳税所得额时可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。
 
因此各地的口径回答是完全不一样的,大家可以对照着看一下自己各地。广州国税是允许折旧进行税前扣除的,也就是说在申报表里直接申报调整就可以税前扣除。
 
从法理上和法律上分析,应不应该扣除。
 
前面说的几个各地的口径,比方说像北京也好,无锡也好,他们之所以不允许税前扣除,最大的一个依据是什么呢?总局[2012]15号公告提出,对企业依据财务会计制度规定,并实际在财务会计处理上已确认的支出,没有超过企业所得税法和有关税收法规定的税前扣除范围和标准的,可按企业实际会计处理确认的支出在企业所得税税前扣除。即只要是会计上处理了,而且没有超过税法的规定,就可以在税前扣除。然而反对方就更多的认为因为企业在会计上没有处理,所以就不应该在前扣除投资性房地产公允价值计量的投资性房地产的折旧,那么这个观点到底对不对?
 
我们来仔细分析一下,首先一点我们都知道,是不是说企业要税前扣除成本费用还有其他的,必须要会计上做了处理才允许税前扣除?我们从实务上也可以看到,总局14年专门提出了75号公告,即固定资产加速折旧公告,其中一个规定就是固定资产5000以下的,可以一次性计入成本费用。或者说特殊行业的,比如研发100万以下的,也可以一次性计入费用。举个例子,如果企业在会计上是90万的固定资产,但是这90万的固定资产在会计上只是90万固定资产,并没有把这固定资产计入费用,但是按照14年财税75号的规定,这90万是可以一次性的全额扣除的。这时我们就会发现,虽然企业在会计上并没有计提折旧处理,但是同样也可以允许在企业所得税税前扣除,这也就证明了一点,并不是必须会计上做了税务处理,即做了计提费用、记入成本等等,进行折旧之后,才允许税前扣除。
 
企业所得税法实施条例第59条明确规定,固定资产按照直线法计算的折旧,准予扣除。需要注意的是,59条原文是说,按照直线法计算的折旧,这里是计算不是计提。就是说固定资产的折旧是计算出来的折旧,不是说必须要计提才允许扣除,而是只要是计算的就允许扣除。
 
我们再说另外一个,一般有收入就有成本,房产出租就有收入,有收入的情况下,不允许计提折旧。另一个概念就是说你有收入,但不允许扣成本,这从我们整个法理上来说也是不公平的,或者说不符合立法目的。
 
正因为上面这三点,第一个,实务当中按照财税文件的各种规定来说话,并不是必须要账目上计提了折旧,才允许进行税前扣除的。第二个,固定资产按照直线法计算的折旧准予扣除,这里面是计算的折旧,而不是计提的折旧,也就是说即使账上没有计提折旧,但只要计算了折旧,就应该允许扣除。第三个,按照有收入就有成本的企业所得税原则来说,因为出租有收入,这时候要是不允许扣相应的成本,即折旧,明显不符合公平原则。
 
其实我们从企业所得税法实施条例来看,前面很多地方之所以认为投资性房地产不允许税前扣除折旧,更多的是把会计和税法搞混淆。因为从本质上来说,税法上是不存在投资性房地产,税法上规定,房产就是固定资产,企业所得税法实施条例第57条专门规定,所谓的固定资产是指企业为生产产品提供劳务出租或者经营而持有的,使用时间超过12个月的非固定资产,包括房屋、机械设备等等。
 
从企业所得税法实施条例对固定资产的定义可以看到,如果是出租建筑物,本质上就是企业为出租而持有的,同时使用时间超过12个月的房屋,就属于企业所得税法实施条例所说的固定资产,同时可以计算折旧。企业所得法实施条例有规定计算折旧允许扣除,此时计算的折旧就应该扣除。这是我们直接按照税法得出的结论■。
 
而我们其实是不需要管会计上是把它作为投资性房地产还是做作为一般的固定资产,这其实和我们税法是没什么关系的。也就是说税法上规定了它是什么,折旧能不能扣,这两点明确了,那我们就可以知道能不能扣了。其他的,至于会计上,哪怕会计上不做账,也就是说不作为投资性房地产,也不作为固定资产;哪怕做错了账,都和税法没什么关系。税法是按照整个的规定来的,就是属于固定资产的,同时按照税法的规定计算的折旧,所以就允许扣除☆。
 
这是今天跟大家讲的投资性房地产增值税和企业所得税的处理。增值税上的处理,因为账上是作为投资性房地产的,所以进项的时候不会按照一般的不动产分两年抵扣,直接一年一次性抵扣,这没什么争议的,这是第一个点。第二点就是主要以公允价值计量的投资性房地产里面的房产建筑物,前面跟大家分析了几个要点。一个是按照企业所得税法的规定,它属于固定资产,同时它又是可以计算折旧的,在这种情况下符合税法的规定,折旧就应该税前扣除,这是今天讲的两个大的要点。大家掌握这两个大的要点也就可以了,希望大家能够有所收益。